부동산에 투자하는 법

부동산에 투자하는 법

부동산(不動産)이란 문자 그대로 움직일 수 없는 자신이란 뜻입니다. 반대로 움직이는 자산을 동산이라고 말합다. 동산은 자동차, 현물, 금, 옷 등이 있을 겁니다. 부동산은 자산이지만 움직이지 않는 것이니 주택, 토지 등을 말합니다. 한 마디로 대지와 건축물로 보면 됩니다. 다른 나라의 경우 부동산을 투자의 개념을 거의 보지 않습니다. 기껏해야 자본주의 대명사로 알려진 미국도 뉴욕 중심가다 대도시 중심가가 아니며 부동산의 가격이 거의 변동이 없어서 투자의 개념이 작습니다. 그래서 대부분의 나라는 부동산 가격보다는 월세나 전세를 통해 부가창출 소득을 기대합니다.

 

하지만 우리나라의 가격은 시간의 변동에 따라 부동산 가격이 천정부지로 올라가기 때문에 투자의 개념이 매우 강합니다. 하지만 잘못 사면 10년이 지나도 가격이 오르지 않아 오히려 낭패를 보기도 합니다. 왜냐하면 부동산은 최소 몇 천에서 몇 억이 오가는 큰돈이라 부동산 가격이 오르지 않으면 돈이 묶이게 되어 다른 이익창출을 하지 못하게 됩니다. 그렇다면 부동산 투자는 어떻게 하면 될까요? 몇 가지 특징을 살펴보도록 하겠습니다.

 

거주할 집(아파트)을 사라

가장 먼저 할 일은 아파트를 사는 겁니다. 가끔 주택도 가격이 오르기는 하지만 잘 오르지 않습니다. 부동산에 가장 확실한 첫걸음을 주거용 아파트를 구입하는 것입니다. 아파트를 구입하는 방법은 다양합니다. 그건 나중에 천천히 다루도록 하고, 가장 쉽게 아파트 청약 통장을 만들고, 청약을 넣는 것이죠. 그리고 당첨되면 끝입니다. 물론 돈을 준비해야 되겠죠. 돈도 많이 필요 없습니다. 대출받아 사면됩니다.

 

아파트를 사면 왜 좋은가?

먼저 당첨 즉시 분양권을 받게 되는데, 이 분양권을 사고팔 수 있습니다. 놀랍지 않습니까? 분양권을 수천 만원에 판다니. 하지만 이것이 가능한 이유는 아파트를 구입하면 즉시로 수천에서 수억이 올라가기 때문이죠. 예전에는 이 정도가 아니었는데. 하지만 2022년 현재 부동산은 살짝 살얼음이 끼어있습니다. 대선 후 어떻게 변할지는 모르지만 청약은 실패하지 않습니다. 부동산은 당분간 계속 오를 겁니다. 속도와 시간이 문제일 뿐입니다. 일단 청약해서 분양권을 받을 수 있다면 절반은 성공한 것입니다.

다시 아파트 청약을 받아라

새로운 아파트로 이사를 했다면 다른 아파트에 청약을 넣습니다. 이미 아파트를 소유했기 때문에 점수가 낮아 잘 되지는 않지만 그래도 될 가능성이 높습니다. 하여튼 그렇게 해서 청약이 되었다면 현재의 아파트를 팔고 새 아파트로 이사 가면 됩니다. 그럼 이전 아파트를 3억에 샀다면 수년 동안 살았다면 4억에서 많게는 5억에 넘게 올라갔을 겁니다. 지역과 시대마다 다르니 정확한 건... 하여튼 그렇게 새 아파트를 이사를 가면 아파트를 청약받아 이사한 것만으로 1-5억의 돈을 쉽게 벌 수 있습니다. 이것이 최근까지 가장 많이, 그리고 빠르게 돈을 버는 방법이었습니다.

 

많은 분들이 알면서도 하지 않고, 또한 의외로 많은 사람들이 이 방법을 모릅니다. 자, 그럼 정부의 입장에서 보면 이러한 방법으로 계속해서 아파트에 투자하면 아파트 가격이 오를 겁니다. 그럼 대비책을 만들어야겠죠. 그게 전매제한을 것이죠. 현재 지역에 따라 3년에서 8년 동안 아파트를 팔지 못하게 했습니다. 이것을 아파트 상한가 제도라고 말합니다. 이건 나중에 또 다루죠. 여기서는 넘어갑니다.

 

월세를 받아라

이건 누구나 아는 거지만 의외로 잘 못합니다. 월세를 받으려면 월세를 내는 상가나 주택을 가지고 있어야 합니다. 월세를 받은 곳이 어딜까요? 먼저 상가가 있죠. 주택? 도 상가로 세를 내면 월세를 받을 수 있습니다. 자신이 거주하는 아파트를 월세로 돌리고 자신은 다른 아파트에 전세로 들어갈 수 있습니다. 지금은 잘하지 않지만 잘하면 이것도 괜찮습니다. 예를 들면 34평 아파트에 살면, 월세 80만 원을 받고 자신은 다른 전세로 나가는 겁니다. 하여튼 이렇게 하면 한 달에 적게는 30만 원에서 많게는 70만 원 정도 수익이 발생합니다. 대출이자와 다른 부가세로 인해 월세의 100%는 수익으로 잡히지 않습니다.

 

상가를 구입하라.

상가를 구입하려면 돈이 있어야 되죠? 네 맞습니다. 상가의 경우는 대출이 까다롭고 정부지원이 없습니다. 그래서 순수한 자신의 돈으로 합니다. 하지만 은행에서 대출하면 됩니다. 구입하려는 건물로 담보대출을 하면 됩니다. 은행 창구에 가면 상가를 구입한다면 구입 상가에 대한 가치를 판단합니다. 은행은 감정가를 정해서 80%-95%까지 대출을 해 줍니다. 대출의 한도는 상가의 현금성과 가치 등을 고려해 판단합니다. 자 보세요. 20억짜리 상가를 산다고 하면 90%로 계산하면 18억이 대출이 됩니다. 나머지 2억만 준비하면 끝이죠. 물론 세금과 수수료 등은 따로 계산해야 합니다. 하여튼 이렇게 대출을 받아 건물을 구입하면 됩니다.

 

상가담보대출의 경우는 대체로 연 4-6%에서 정도에서 결정됩니다. 20억을 연 5%로 계산하면 일 년에 천만 원 정도가 되네요. 그럼에 상가를 구입해서 한 달에 200만원 이상은 나와야 합니다. 유지비와 다른 여타 비용이 따라붙기 때문이죠. 그럼 일부를 자신이 가져가는 겁니다. 사실 200만은 한 가게에서 한 달에 내는 거니 굳이 고민할 필요는 없습니다. 서울 시내의 경우 20평 정도에서 한 달 월세가 500만 원이 넘는 곳이 허다합니다. 월세는 구입하려는 상가의 실제 월세를 알아보고 결정해야 합니다.

 

연립(다세대) 주택을 구입하라.

연립주택과 다세대는 크기의 차이입니다. 연립주택은 건축 면적 660m² 이상이고 4층 이하입니다. 다세대는 660m² 이하를 말합니다. 건물을 통째로 구입하여 월세를 놓는 것이죠. 방법은 상가와 동일합니다. 다만 주택의 경우는 보유세와 취득세 등의 차이가 적지 않습니다. 특히 작년 법이 바껴서 세금이 많이 올랐습니다. 세금에 관련된 부분은 나중에 또 다룰 것이다. 결국 다세대를 입주하여 월세를 받음으로 소득을 올리게 된다.

 

상가 매입과 리모델링 후 판매

2022년 들어서는 상당히 위축되기를 했지만 빠르고 쉽게 수익을 끌어올리는 방법 중의 하나가 가치 절하된 상가를 매입하여 리모델링하여 고가에 되파는 것입니다. 5억으로 매입한 상가를 1억 정도 들여 리모델링하여 7억에 팔았다면 1억의 수익을 창출합니다. 하지만 이 부분은 법률적인 부분과 가치를 평가하는 안목이 없으면 본전도 못 찾을 수 있습니다. 꾸준한 공부가 필요합니다. 일반인이 모르는 함정이 의외로 많습니다. 가까이에 부동산 전문 변호사 등을 알아 두는 것이 좋습니다.

 

계발 예상치 토지 구입 후 판매

토지 투자는 정말 조심 또는 주의해야 합니다. 또한 비리가 많은 곳이기도 합니다. 최근들어 어느 공무원 기업이 회사 정보를 빼내 아파트 건설 지역에 땅을 사 두었다 들통나서 시끄러웠죠. 돈이 되기 때문에 이렇게 하는 겁니다. 불법 거래가 가장 많은 곳이기도 합니다. 지인들도 땅을 샀는데 개발도 안 되는 시골 땅을 싸다고 수억 원어치 샀지만 10년이 넘도로 땅 값이 오르지 않을 수도있습니다. 그럴 거면 차라리 은행에 예치하면 이자라도 나옵니다. 토지는 소유하면 소유세 내하고 사고팔면 또 세금 내야 합니다. 그래서 토지는 정말 주변의 변화를 잘 읽거나 소유할 목적이 아니라면 조심해야 합니다.

 

하지만 미리 개발지역을 예측할 수 있다면 사정이 달라집니다. 2천 원 하던 땅 값이 2년 안에 10만 원에 팔린다면 20배가 오른 것이죠. 아직도 기억나네요. 제가 해운대에 살 때 해운대 역 주변은 2000년대 초 불과 몇 만원에 불과했는데 거의 10년 정도가 꼼짝도 안하더니 갑자기 거의 평당 1000만 원 가까이 올라 거금을 번 사람도 있습니다. 바로 앞집에 살았는데 아직도 좋아서 어쩔 줄 몰라하던 표정이 지워지지 않네요.

경매로 구입하기

경매 또한 부동산 구입에 매우 유리합니다. 경매 사이트에 들어가 경매를 통해 구입하는 방법입니다. 하지만 여기도 공부를 많이 해야 합니다. 어떤 지인은 어느 공장이 부도가 나서 헐값에 나와 경매로 구입했는데 가보니 쓰레기장 수준이었다. 경매가보다 쓰레기 치우는데 더 돈이 많이 들었다고 합니다. 경매는 의외로 복병이 많습니다. 철저히 공부하지 않으면 막대한 손해를 볼 수 도 있습니다. 잘못된 건물을 구입하면 팔 수도 없어 파산하기도 한다. 매우 주의가 필요합니다.

토지 경매

가장 편한 것이 토지 경매입니다. 토지는 거의 손해 볼 일이 없습니다. 하지만 지역이나 환경에 따라 가치가 없을 수도 있으니 충분히 알아봐야 합니다.

주택 경매

경매를 하면 감정가가 있습니다. 법원에서 알려 줍니다. 하지만 감정가를 절대적으로 신뢰하면 큰일 납니다. 대체로 감정가는 실거래보다 낮지만 무의미한 감정가도 많습니다. 특히 시골 주택의 경우 감정가가 4천만 원이고, 주변의 집들이 6천 정도에 거래되고 있어 싸다고 덜컹 경매하면 골치 아픈 일이 벌어진다. 집으로 들어가는 길도 없고(맹지), 집이 너무 헐어서 부셔야 하는 일도 발생이다. 도시의 주택은 편차가 적지만 시골은 바로 옆집이라도 완전히 다를 수 있습니다. 경매를 할 때는 이러한 부분까지 충분히 고려해야 합니다.

 

또 하나 경매를 해서 주인이 되었다고 끝이 아닙니다. 사는 사람이 버티고 안 나가면 또 골치 아픕니다. 법원에 인도 명령을 청구하고, 소송하는 복잡한 문제도 발생합니다. 어쩌면 이것은 운이라고 해야 되겠네요. 세입자도 자신은 4천의 전세 자금을 썼는데 집을 나가라고 하면 나가고 싶지 않을 겁니다. 실제로 이것이 문제가 되어 힘든 상황이 의외로 많이 발생합니다. 이 부분도 충분히 고려하고 알아본 다음 경매에 입찰해야 합니다.

마무리

부동산을 통해 돈을 버는 방법을 대략적으로 알아 봤습니다. 나중에 좀더 자세한 이야기, 다양한 이야기로 찾아 뵙겠습니다. 이제부턴 부동산 공부를 조금 하는 것도 추천 드립니다.