경매로 집(아파트)사는 법과 절차

경매로 집사는 법

경매를 통해 주택과 아파트를 구하는 방법과 절차

 

많은 분들이 경매에 대한 이야기를 들어 봤을 겁니다. 얼마 전에도 친한 분이 경매를 집을 사서 5천만 원을 벌었다는 이야기를 하더군요. 일반인들에게 경매라는 익숙하지만 의외로 경매를 통해 집을 구매하지는 않습니다. 그럼에도 관심 있는 분들은 경매를 통해 적지 않은 수익을 올리거나 저렴하게 집을 구입하기도 합니다. 오늘은 경매에 대한 이야기는 원론적인 부문만 이야기하도록 하겠습니다. 경매에 처음 알아가는 분들은 주의해서 읽어 보십시오.

 

왜 저 집이 경매로 나왔을까요? 경매자가 알수도 알 필요도 없습니다. 하여튼 경매로 집이 나왔습니다. 경매로 나온 이유는 담보대출을 받았는데 갚지 못한 것이 90% 정도라고 보시면 됩니다. 이 정도만 알고 시작해 봅시다. 사경매는 패스합니다.

 

경매는 사경매와 공경매가 있습니다. 사경매는 개인이 하는 거라 패스하고, 일반적으로 아는 공경매를 알아봅시다.

 

공경매를 법원 경매와 공경매(관세청 경매)가 있습니다. 법원 경매는 다시 강제경매와 임의 경매로 나뉩니다. 그렇다면 공경매에 나오는 경매의 종류는 관세청에서 나오는 [공경매]와 법원에서 나오는 [강제경매] [임의경매] 세 가지를 경매자들은 만나게 됩니다. 경매의 원리를 매우 간단합니다. 경매 물권이 공고가 뜹니다. 그럼 사람들은 경매 물권을 살핍니다. 살펴야 하는 이유는 얼마만큼으로 입찰해야 할 것인가를 정합니다. 1000만 원짜리 집인데 바보처럼 1500만 원을 써서 낙찰되면 경매할 이유가 없죠. 차라리 바로 1000만 원짜리 집을 사면되지. 경매는 비밀 입찰이기 때문에 가장 높은 입찰을 한 사람에게 낙찰이 됩니다. 일단 경매에 등장하는 용어에 익숙해 집시다. 저도 가능한 풀어쓰려고 하지만 알고는 있어야 합니다. 앞으로 종종 전문용어가 자주 등장할 수 있습니다.

 

채무자 / 채권자

채무자는 돈을 빌린 사람입니다. 영태가 경태에게 돈을 빌렸다면, 경태는 채권자가 되고, 영태를 채무자가 됩니다. 채무는 빚을 갚을 의무를 진자란 뜻입니다. 쉽지만 채무자는 무자 돈이 없는 사람, 채권자는 권력? 이 있는 사람... 뭐 이렇게 외우면 됩니다. 정말 쉬운 단어지만 종종 헷갈려하는 분들이 있습니다. 무는 없을 무.. 돈이 없이 빌린 사람. 권은 권력? 자? 돈을 빌려준 사람.

 

임차인 / 임대인

임대인은 집주인이고, 임차인은 전세 들어 사는 사람입니다. 경매에서 임대인은 중요하지 않고 임차인이 중요합니다. 건물을 살 경우 그곳에 임차인이 있다면 보증금을 돌려 줘야 하기 때문이죠.

 

입찰자

입찰자는 말 그대로 경매에 입찰하는 사람. 당신이 건물을 사려한다면 당신이 입찰자가 됩니다. 입찰은 대리인을 통해서도 가능합니다.

 

낙찰 / 유찰

김 씨가 천만원에 입찰하고 박씨가 칠백을 썼다면 낙찰은 김씨가 됩니다. 김씨가 살 권리가 주어지죠. 만약에 입찰자가 없다면 경매는 유찰됩니다.

 

최저 매각 가격

법원이 건물을 경매할 때 얼마 이상의 가격을 제시하라는 것을 말합니다. 10억짜리 건물인데 아무도 입찰을 하지 않고 1명이 1억을 써서 낙찰을 받게 되면 곤란하겠죠. 그럼 법원은 감정가를 제시하고, 통상 20% 정도 또는 30% 정도 낮은 가격을 제시합니다.

 

새 매각

새 매각은 한 번 경매가 유찰되어 최저 매각 가격이 낮추어져 다시 새롭게 경매가 열리는 것을 말합니다. 

 

재 매각

부동산을 낙찰받았지만 낙찰자가 잔금을 지불하지 못함으로 경매가 파기가 될 경우 다시 경매장이 열립니다. 이것을 재 매각이라고 합니다.

 

새 매각은 유찰돼서, 재 매각은 돈을 못 내서... 

 

경매 순서

경매는 아래의 절차를 따라 순서대로 진행됩니다.

• ① 채권자의 경매신청
• ② 법원의 경매 개시 결정 및 매각 준비
• ③ 법원의 매각기일 공고
• ④ 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰 물건 결정
• ⑤ 입찰자의 입찰 참여
• ⑥ 법원의 매각 허가 결정
• ⑦ 매수인의 매각대금 지급 및 권리취득
• ⑧ 채권자에 대한 배당 실시

① 채권자의 경매신청

채권자가 채무자가 불이행할 시 채권자의 소유를 경매 신청할 수 있습니다. 경매신청은 해당 부동산의 소재지 지방법원에 신청합니다.

② 법원의 경매 개시 결정 및 매각 준비

③ 법원의 매각기일 공고

② ③은 입찰자에게 불필요함으로 건너뜁니다.

④ 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰 물건 결정

법원에서 매각 결정이 나면 경매 물건을 법원 경매정보 사이트에 공고합니다. 입찰자는 수시로 법원 경매 사이트에 들어가 새로운 경매 물건을 확인해야 합니다. 누가 안 알려 줍니다.

법원 경매 정보 사이트

경매 사이트 몇 곳이 있는데, 가장 유명한 곳이 법원 경매입니다. 이곳에 경매물건이 올라옵니다. 확인하십시오.

 

⑤ 입찰자의 입찰 참여

가장 중요한 부분은 최저 매각 가격입니다.  기일입찰표에 입찰정보를 넣고 입찰을 진행합니다. 처음에 잘 모를 때는 입찰 대행을 불러 같이 해보면 됩니다. 입찰 시에 보증금액이 들어갑니다. 보증금액은 [최저 매각 가격]의 10%입니다. 경매물건이 크면 당연히 많은 돈이 필요하니 미리 준비해야 합니다. 한 시간 정도가 지나면 낙찰자를 호명합니다. 2등을 추가로 부릅니다. 이 사람은 낙찰자가 잔금을 치르지 못하거나 결격사유가 발생할 때 2등이 낙찰자가 됩니다.

 

⑥ 법원의 매각 허가 결정

낙찰 후 일주일 후에 법원에서 낙찰허가 결정이 떨어집니다. 이때까지는 정식적인 주인이 아닙니다. 

⑦ 매수인의 매각대금 지급 및 권리취득

법원으로부터 대금지급기한 통지서가 날옵니다. 그럼 곧바로 잔금을 납부해야 합니다.  이후 법무사로 들러 소유권 이전등기를 하고, 인도명령을 함께 신청해야 합니다. 인도명령은 잔금 완납 후 6개월 이내에 신청해야 합니다. 인도명령과 함께 '점유이전 금지 가처분' 신청도 함께 해야 합니다. '점유이전금지가처분'은 제3자가 갑자기 그곳에 들어와 사는 경우를 막기 위함입니다.

⑧ 채권자에 대한 배당 실시

이건 법원이 알아서 합니다.

 

이것으로 경매는 끝이 났습니다.